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替女儿卖南沙楼,反价不成称女儿是精神病患者……

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替女儿卖南沙楼,反价不成称女儿是精神病患者……

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微笑的妈妈 发表于 2018-8-15 16:34:11 浏览:  2930 回复:  0 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
二手房成交量已占楼市成交的“半壁江山”,越来越多市民选择购买二手房。然而市民隋幸(化名)没想到,他在购买南沙一套二手房的过程竟是如此折腾——业主是精神病患者,其母亲替女儿卖房,后来反价不成,就以女儿的病患为借口企图解除合同……


法院一审时,业主被主张为重度精神病患者,是精神一级伤残人士,而其母亲认为自己不具有法定监护人的资格,必须经法院指定的监护人才有法定监护人的资格,因此其所签订的售房合同无效。二审时,业主被主张为并非无行为能力的人士,因此法定代理人擅自售房是无效合同。最终这个涉及精神病患者售房有效与否的纠纷,以卖方(业主及其法定代理人,母亲)的一审、二审“双输”结束。今年初,隋幸凭借二审终审判决,一次性支付尾款并顺利过户收楼,为期一年半的购房煎熬终于过去了。像隋幸一样,遇到各种病患者或高龄老人售房的买家并不在少数。广东格林律师事务所杨金娜律师认为,精神病患者可以由法定代理人购买或销售房屋,是没有问题的。针对因反价而以各种不同理由企图解除合同的做法,购房者都可以见招拆招。中介人士表示,建议老人家在放盘及签约时,最好由家人陪同,以确保出售意愿获得家人认可。
业主总不现身,买家就要警惕
隋幸(化名)告诉记者,2016年9月他为孩子找一套学位房,看中了南沙碧桂园豪庭一套107平方米的单位。他在看房、谈价的整个过程都是与业主的母亲接洽,一直没有与业主本人沟通过,这位母亲称她是业主的代理人。直到签约时,业主也没有出现,隋幸才知道业主是精神病患者,当时母亲出示了女儿的残疾证,显示母亲是监护人。

想起这一年半来的官司纠缠,有些不明情况的朋友还以为他趁业主是精神病患者,由母亲代为售房,是不是有点占便宜的心理?隋幸表示很冤枉,他在签约时发现业主不能出现,已有一丝担心,担心合同的效力问题。所以在签约现场当场向法律人士电话咨询“这种情况签的合同是否有效”,得到肯定答复之后,隋幸才确定签订买卖合同。

杨金娜律师复盘一审和二审官司认为,胜诉的关键在于法院经查实当事人是无民事行为能力人,母亲是其法定代理人。根据《民法通则》第13条规定,不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。本案中母亲依法履行监护的权利,受法律保护,且母亲代女儿与买房人签订《房屋买卖合同》的交易价格与当时市场价一致,并未以低于市场价进行交易,故双方签订的合同合法有效,应当继续履行。

此外,在一、二审官司中,律师收集了确实充分的证据,比如在卖家第一时间反悔不卖时,买家的代理律师发函通知对方继续履行,同时保留了催促证据等。另一方面,律师也提出明确的法律依据,本案既有事实依据又有法律依据,所以逐一击破了对方的辩解。
遇到对方反价,自己也要履约
隋幸(化名)的购房纠纷的起源,在于业主法定代理人反价不成,这也是买家最担心的问题。这个官司以法定代理人否认自己的代理人资格来希望解除合同,有的个案则是配偶现身,说没有征得本人同意,对方单方签订合同应无效……反价的理由堂而皇之,买家该如何见招拆招呢?

杨律师表示,在他们处理过的二手房买卖纠纷中,业主提出的理由大致如下:声称合同无效、无权处分、房产证未出要求解除合同、因为买家办理按揭时间长声称无法实现卖房目的要求解除合同等等。作为买方,当业主方出现这些反价把戏时,还是要严格按照合同约定履行,如隋幸如期存入购房的首期金额,后来更准备了一次性支付尾款的资金。

针对反价悔约的见招拆招方法各有不同,如夫妻共同财产,产权人签名之后,又以配偶不同意出售房屋为由主张无权处分,律师或买家自己可以调出买家的按揭贷款资料。通常在银行贷款资料上,都有卖方夫妻双方签字,这样就可以证明配偶一方是同意出售房屋的。

同时买家也可以加大定金、约定相对比较重的违约责任,可以在一定程度上阻止对方违约。
提醒:老人家放售物业,最好有家人陪同
都市人精神压力大,健康问题不少,随着老龄化社会的到来,像隋幸一样遇到病患者或高龄老人售房的买家并不在少数。记者曾经接到过一个新河浦房屋纠纷的投诉,儿子称高龄母亲去卖房被中介蒙骗,价格太低。

对此,律师认为,失智老人售房是无效的,高龄老人只要没有失智,签订的房屋买卖合同是有效的。她建议如遇到高龄老人售房的情况,中介和买方为了避免日后产生纠纷,最好让其子女签一份知情同意书。

中原地产区域营业经理周绮茹也同意上述律师的观点,认为老人家放盘,最好要有家人陪同,另外,老人家也可以选择去公证处做公证,委托给自己的子女去办理买卖交易,这样也比较方便。同时提醒,如果老人家身体不适正在住院治疗,那么应让医生出具精神状态的证明,其后方可做公证委托。中原地产东川路分行营业经理梁立伟提议,老人家在放盘及签约时,最好有家人陪同。此外,在房屋的定价上,老人家可先与家人商量好,之后再做决定。

来源:广州参考



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