首页 首页 知识栏 查看内容

拖欠物业服务费,违约金应如何计算?

2018-8-15 11:32| 发布者: panyuB| 查看: 8897| 评论: 0|原作者: 小川妈

摘要: 实践中业主与物业管理公司通常会签订物业管理合同,合同中会约定逾期缴纳物业费则需要业主承担违约金,一般而言该违约金不得超过欠付的物业费用本金。但是物业管理服务费违约金对于业主来说往往不是一笔小数字,司法 ...

实践中业主与物业管理公司通常会签订物业管理合同,合同中会约定逾期缴纳物业费则需要业主承担违约金,一般而言该违约金不得超过欠付的物业费用本金。但是物业管理服务费违约金对于业主来说往往不是一笔小数字,司法裁判者面对此类案件经常会困囿于违约金计算基数的认定,从现有案件来看,实践中有两种认定模式:第一种是按月分期计算,违约金不超过当月未付服务费总额;第二种是以逾期缴纳服务费总额为基数,违约金不超过该总额。在业主累计整月逾期的情形下,两认定模式的结果一致,但若业主未足额缴纳物业费,则第二种模式比第一种模式的需要承担的违约金费用多。

假设业主甲与物业公司乙签订《物业管理合同》,双方约定每月10号为缴纳日,物业费为1000元,逾期缴纳服务费则按日0.1%支付违约金。现甲欠付1月份欠付物业费200元,2月份欠付物业费500元,3月份欠付物业费1000元。后经诉讼甲经过a天后清偿全部物业费及违约金,则按照上述两种模式分别计算违约金。

第一种模式:按月计算。200x0.1%xa+500x0.1%x(a-31)+1000x0.1%x(a-31-28)=1.7a-73.5

第二种模式:总额计算。(200+500+1000)x0.1%xa=1.7a

由此可知,两种计算模式下违约金金额相差较大,影响业主最终责任的承担。在物业管理公司与业主签订的《物业管理服务协议》未明确违约金计算基数,且物业公司在起诉时一般仅笼统请求计算违约金的情形下,在此情况下裁判者究竟如何确定计算基数和模式?我们从以下三个案例入手分析:

案例一:(2016)粤01民终14560号物业合同纠纷案

此案中,天伦物业与肖某等签订的《前期物业服务协议》约定:“物业服务费用按月交纳,若业主未能按时足额交纳物业服务费用的,物业公司有权进行催收,并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准向乙方收取违约金。诉讼中,天伦物业请求肖某等业主按照合同约定向其支付违约金7052.21元(每日按管理费的3‰计,自2013年11月11日至2016年1月31日止)。


本案的两审法院裁判均认为,对于违约金的认定基数应以同期应付而未付的物业管理服务费为基数,参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付,且违约金总额以不超过同期欠付的物业管理服务费为限。裁判者在本案针对三点进行裁量:第一,将违约金标准下调至同期银行贷款利率;第二,明确以月欠付物业费为计算基数;第三,裁判违约金不得超过同期欠付物业费本金。尽管法院作出对于业主有利的裁判,但是后两点乃法院行使自由裁量权,非依据合同约定,其裁量的合理性需要思考。小编将在下文进行分析。

案例二:(2016)粤07民终559号台山市信联物业管理有限公司与陈文汉物业服务合同纠纷

此案中,信联物业依据双方签订的《涉案小区前期物业管理服务合同》及《涉案小区业主住户手册》所载明:物业使用人逾期交纳物业管理有关费用的,从逾期之日起按每日0.5%计收缴纳违约金。向法院诉请陈文汉支付自2010年7月至2011年3月21日的欠付物业服务费485.37元;支付物业服务费的逾期付款违约金共计4069.08元(计至2015年7月31日)。


本案一审台山市人民法院依据双方合同约定及欠付费用的事实支持信联物业的该请求。


后陈文汉以每日0.5%计收缴纳违约金过高为由提起上诉,而终审台山市中级人民法院依据相同事实,将上述一审判决变更为:陈文汉应向信联物业支付物业管理费476.41元及逾期违约金(其中2010年7月至2011年2月每月所欠物业管理费相应的违约金分别以55.73元为基数,2011年3月所欠物业管理费相应的违约金按39.01元为基数,均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的利率标准)。


本案中两审法院基于同一事实,一审法院与二审法院关于违约金计算基数截然相反,前者以逾期总额为基数,后者以月逾期额为基数。法院裁判违约金依据的基数不同对于双方当事人的权利请求和责任承担会产生较大影响,两审法院基于各自的观点做出判决,则需要思考何种观点更为合理。


案例三:(2014)民提字第183号佛山市丽园物业管理有限公司与广发银行股份有限公司开平支行、佛山市丽园房地产开发有限公司物业服务合同纠纷

本案各方在物业管理合同中约定:业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金处理。丽园物业公司就违约金诉请:丽园房地产公司向丽园物业公司支付所拖欠的2001年1月1日至2003年12月31日的物业管理费及滞纳金,合计22304076.95元,广发行开平支行对前述债务承担连带清偿责任。案件经过一审、二审及最高人民法院再审,最终结果为:违约金应以每月欠付的服务费为基数。

经上述三则案例,在合同约定违约金标准但未约定计算基数的情形下,物业公司请求以欠付服务费总额为基数计算违约金,但裁判机构均按月欠付物业费为基数计算违约金。这在一定程度上减轻了业主的违约责任。而裁判者此种主动采用较低计算方式的做法是否合法合理,小编作以下分析。


第一,对于物业合同约定的违约金、滞纳金、逾期罚款等表述及调整的性质。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定“业主拖欠物业费,物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金”。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的,业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。
江苏省高级人民法院出台的《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第9 条第 1 款明确规定: “物业服务合同中约定的在拖欠物业服务费用时应当给付的滞纳金,应当视为违约金”。有文章从主客观方面对物业服务合同中约定的“滞纳金”进行分析,结论为其性质上应属于赔偿性违约金。

第二,关于违约金计算基数问题。尽管《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定“迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数,参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”,但是在裁判实践中,也不乏有裁判者按月欠付服务费为基数计算的情形。探讨这背后的法理,小编认为:物业管理费按约定一般逐月缴纳,每月基本相同。在业主未足额缴纳物业费情形下,以月为基数分段计算,符合物业费计收的方式。进而因业主每月欠付本金不同而计算基数有所差异,分期计收违约金较为合理。若按欠付总额计算违约金,则如所举示例,1月份欠付200元,2月份欠付500元,3月份欠付1000元,则平均每月欠付567元,实际上前2个月的违约金计算基数较实际增多。

第三,关于裁判者能否裁量将违约金限于不超过欠付本金上述三则案例中,仅案例一主动进行了限定。一方面,双方当事人基于合同的约定所体现的真实意思表示理应得到尊重;另一方面,从可预见性原则来考量,限定违约金以欠付本金为限也有一定的合理性。但在实务处理中,还是应视乎不同的案件情况,具体案件具体分析,难以一概而论。


文章来源:广州仲裁委员会

1.webp.jpg(网络配图)


客户服务热线:020-39997067   邮箱:server@cccv.cn   对本站有任何建议、意见或投诉,请点这里在线提交   本站常年法律顾问:广东天地正律师广州分所

Copyright 2004-2017   广州亿王企业管理咨询有限公司  版权所有  经营许可证编号:粤B2-20040568  粤ICP备13024196号   粤公网安备  44011302000489号

本站部分文字、图片均来自于网络及网友发布,如有侵犯到您的权益,请及时通知删除,谢谢!

用微信扫一扫